Bagi sebagian PNS yang sudah cukup mapan dengan penghasilan bulanan dari kantor barangkali tidak akan terpikir untuk memulai suatu usaha. Bahkan, mereka sudah cukup puas dengan menikmati hasil bunga simpanan dari gaji yang mereka sisihkan setiap bulannya. Namun, dengan bertambahnya usia, tidakkah mereka memikirkan dan berniat untuk mengembangkan sebuah usaha sampingan yang bisa menjadi bekal di saat pensiun kelak?

 

 

Kali ini, saya ingin berbagi pengalaman dan tips tentang bagaimana menambah penghasilan yang halal dan barokah di bidang properti. Tentunya, usaha sampingan ini mesti kita lakukan di luar jam kerja kantor dan disesuaikan dengan kemampuan besaran modal yang kita miliki. Latar belakang pendidikan teknik sipil dan hukum, saya akui sangat membantu usaha sampingan ini.

Kelas Modal di Bawah Rp5 Juta

Tips ini lebih tepat bagi mereka yang mempunyai bakat berdagang atau marketing. Bagaimana mungkin dengan modal Rp5 juta kita dapat menekuni dan berhasil dalam bisnis ini? Menurut pengalaman saya selama ini, yang berhasil di kelas ini adalah jenis orang yang kepepet seperti terbelit hutang dan kebutuhan ekonomi. Berikut langkah-langkah yang telah saya lakukan.

Langkah pertama yang mesti Anda lakukan adalah membeli tanah. Dalam simulasi ini, pilihan lokasi tanah saya batasi hanya untuk peruntukan permukiman. Artinya, saya mencari lokasi tanah untuk dibangun sebuah tempat tinggal. Jangan sekali-kali keliru memilih lokasinya hanya karena tergiur harga yang murah.

Saya mencari lokasi tanah yang dijual dengan luas sekitar 80 m2 sampai 250 m2 dengan bentuk memanjang menghadap jalan untuk dibangun satu unit hunian rumah dengan luas antara 75 m2 sampai 100 m2. Alternatif lainnya adalah sebidang tanah dengan bentuk melebar menghadap jalan untuk dibangun dua sampai tiga unit hunian rumah dengan luasan per unit antara 75 m2 sampai 100 m2.

Tak lupa, saya memperhitungkan juga luasan efektif tanah terbangun setelah dipotong sempadan jalan dan/atau sempadan sungai sehingga ketika saya mengajukan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) tidak akan terkendala norma peraturan daerah.

Akhirnya, saya pun mendapatkan tanah dengan luasan 150 m2 yang saya bagi menjadi dua kapling, masing-masing seluas 75 m2 dengan harga Rp500 ribu per m2. Total dana yang dibutuhkan untuk memperoleh tanah tersebut sebesar Rp81,25 juta dengan rincian sebagai berikut: harga tanah sebesar Rp75 juta, pajak BPHTB 5% sebesar Rp3,75 juta, biaya notaris sebesar Rp2 juta, dan biaya pengikatan sebesar Rp500 ribu.

Langkah kedua, saya menyiapkan modal Rp5 juta. Modal tersebut biasanya saya peroleh dengan cara berhutang, menggadai, atau menyisihkan tabungan emas atau gaji yang saya miliki.

Langkah ketiga, saya menentukan harga jual per unit hunian rumah untuk tipe bangunan dan tanah 29/75 m2 sebesar Rp140 juta.

Langkah keempat, saya memasang iklan untuk menemukan calon pembeli properti yang akan saya bangun. Setelah ada pembeli yang tertarik dengan iklan hunian rumah yang saya pasang, saya melakukan perjanjian tata cara pembayaran dengan pembeli. Jika dengan cara kredit, saya melibatkan bank. Jika dengan cara tunai saya meminta tanda jadi atau pembayaran uang muka sebesar 20% dari harga rumah, yaitu sebesar Rp28 juta.

Berikutnya, saya memercayakan transaksi tersebut dengan notaris termasuk proses pemecahan sertifikat yang biayanya sekitar Rp5 juta. Anda bisa membayangkan, di posisi ini saya telah mengeluarkan modal Rp5 juta, tetapi telah mendapatkan pembayaran Rp28 juta. Keuntungan sudah di depan mata, bukan?

Langkah kelima, saya menghubungi pemilik lahan dan melakukan negosiasi pembelian. Saya memperoleh harga negosiasi dengan pemilik tanah sebesar Rp500 ribu/m2. Selanjutnya, modal awal sebesar Rp5 juta tadi saya gunakan sebagai uang muka tanda jadi dan biaya pengikatan di notaris.

Dalam waktu yang bersamaan, carilah calon pemborong yang berminat untuk membangun rumah di lahan yang sudah tersedia dengan melakukan pelelangan harga bangunan kepada pemborong. Mengapa saya putuskan demikian? Saya tidak mau mengambil risiko. Selain itu, saya meniatkan hal ini sebagai bagian dari ibadah, membantu orang lain dengan berbagi rezeki dengan mereka.

Pada waktu itu, ada pemborong yang tertarik mengerjakan hunian rumah yang saya tawarkan dengan kesepakatan harga lelang sebesar Rp58 juta. Saya melakukan perjanjian terpisah dengan pemborong tentang tata cara pembayaran. Yaitu, pembayaran  sebesar 25% dari harga lelang atau sebesar Rp14,5 juta baru saya lakukan ketika kemajuan pembangunan sudah mencapai 50%. Selanjutnya, pada saat kemajuan pembangunan sudah 100%,  disepakati pembayaran sebesar 80% dari harga lelang atau sebesar Rp46,4 juta. Sedangkan sisa pembayaran sebesar 20% atau sebesar Rp11,6 juta baru akan saya bayar setelah masa pemeliharaan selama 6 bulan oleh pemborong berakhir.

Langkah keenam, saya memperoleh pembayaran Rp140 juta dari hasil penjualan satu unit hunian rumah. Saya juga menjual satu unit hunian rumah di lahan sebelahnya dengan cara yang sama. Nah, saya tidak lupa untuk memperhitungkan kewajiban pembayaran pajak penjualan sebesar 5% atau setara dengan Rp7 juta untuk dua  unit hunian rumah.

Langkah ketujuh, tak lupa, saya melunasi pembelian tanah sebesar Rp75 juta dari hasil penjualan unit hunian rumah.

Perhitungan keuntungan yang saya peroleh dari penjualan dua unit hunan rumah sebesar Rp280 juta dikurangi biaya pembelian tanah, biaya bangunan, biaya notaris, biaya BPN, pajak dan perizinan IMB sebesar Rp225 juta adalah sebesar Rp55 juta.

Dari simulasi di atas, ternyata dengan modal Rp5 juta, kita bisa mendapat keuntungan Rp50 juta sampai Rp55 juta. Usahakan modal yang didapat dengan nonriba, agar hasil yang diperoleh lebih berkah.

Kelas Modal Rp50 Juta

Keuntungan Rp50 juta yang saya peroleh dari cara pertama, saya putar kembali untuk memperoleh keuntungan yang lebih besar. Pada cara yang kedua ini, saya melatih diri saya dan berperan sebagai pelaksana pembangunan. Di sini dibutuhkan skill orang lapangan. Jika kita berperan sebagai pelaksana pembangunan hunian rumah itu sendiri, maka keuntungan yang saya peroleh akan lebih besar lagi. Simulasi berikut saya asumsikan sama dengan cara sebelumnya di atas. Berikut langkah-langkah yang telah saya lakukan.

Langkah kesatu, saya mencari lahan tanah seluas 150 m2 dengan harga tanah Rp75 juta, pajak BPHTB 5% sebesar Rp3,75 juta, biaya notaris sebesar Rp2 juta, dan biaya pengikatan sebesar Rp500 ribu.

Langkah kedua, saya menentukan harga jual unit hunian rumah dengan tipe  29/75 m2 sebesar Rp140 juta.

Langkah ketiga, saya memasang iklan untuk menemukan calon pembeli properti berupa hunian rumah yang saya tawarkan.

Langkah keempat, saya menghubungi pemilik lahan dan melakukan negosiasi pembelian. Dalam waktu yang bersamaan, carilah calon pembeli yang berminat dengan properti tersebut.

Dengan niat berbagi rezeki, saya memutuskan untuk mencari bas borong tenaga bangunan dan mencari toko bahan material yang lebih murah. Saya juga melakukan pelelangan harga borongan tenaga kepada bas borong. Saya lebih suka mempekerjakan mandor perempuan.

Menurut pengalaman saya, mempekerjakan mandor perempuan akan lebih efisien, dan lebih produktif dibandingkan mandor laki-laki. Entah mengapa, ketika tukang bekerja ditungguin mandor perempuan, mereka lebih semangat bekerja. Tentunya hal tersebut akan menambah nilai keuntungan.

Langkah kelima, saya mendapatkan pembayaran Rp140 juta dari hasil penjualan satu unit hunian rumah. Untuk satu unit lainnya saya melakukan cara yang sama sebagaimana saya jelaskan sebelumnya. Sekali lagi, saya tidak lupa memperhitungkan pembayaran pajak penjualan sebesar 2,5% atau sebesar Rp7 juta untuk dua unit hunian rumah.

Langkah keenam, saya melunasi pembelian tanah sebesar Rp75 juta dari hasil penjualan dua unit hunian rumah.

Keuntungan yang saya peroleh sebesar Rp65 juta, yang diperoleh dari selisih harga jual dua unit hunian rumah sebesar Rp280 juta dikurangi biaya pembelian tanah, biaya bangunan, biaya notaris, biaya BPN, dan pajak dan perizinan IMB sebesar Rp215 juta.

Simpulan

Tentu saja, pengalaman yang saya bagikan kepada Anda tersebut bisa saja hasilnya tidak persis, bisa lebih banyak atau sedikit dari yang saya peroleh. Waktu yang saya perlukan untuk keseluruhan proses tersebut berkisar antara tiga sampai enam bulan. Tentu saja, hal itu sangat tergantung dari kelihaian menjual dan bernegosiasi, strategis tidaknya lahan tanah, kelangkaan bahan material, permasalahan tenaga kerja, dan hubungan kerja antara mandor dan pekerja.

Lebih dari sekedar itu, sisi lainnya dari bisnis tersebut saya juga telah ikut berkontribusi pada penerimaan pendapatan negara di sektor pajak dan membantu pemerintah dalam menciptakan lapangan pekerjaan.

Dengan niat beribadah, tentunya usaha tersebut layak Anda coba. Semoga membawa barokah dan rezeki yang halal bagi kita. Semoga pengalaman dan tips ini bermanfaat bagi Anda.***

 

Catatan:

Bas borong adalah kontraktor yang bergerak dalam penyediaan jasa mandor dan tukang, tidak termasuk menyediakan bahan material. Seorang mandor yang sudah memiliki cukup modal kadang ada yang merambah (extend) menjadi bas borong.

 

 

Dewi Utari ♥ Associate Writer

Lulusan S1 Teknik Sipil Undip dan S2 Magister Ilmu Hukum UKSW. Saat ini bekerja sebagai PNS Bapelitbangda Kota Salatiga.

error: